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消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。受益于一系列促消费利好政策的释放，自2023年10月首批项目亮相至今的一年多时间里，市场对这一新兴资产类型的关注度持续高涨。
6月3日，来自深交所信息显示，2025年首单消费基础设施REITs——中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金于近日正式获批并注册生效，即将开启发行。“底层资产有何优势”“项目业绩表现与收益稳定性怎样”“未来扩募能力如何”……“上新”之际，《经济参考报》记者实地探访了该基金底层资产——位于山东省济南市南部的领秀城贵和购物中心，并与原始权益人、租户及基金管理人进行了交流探讨。
“这是我们周边5公里范围内唯一体量超10万平方米的大型商业综合体。很多附近消费者周末都会选择来这里，尤其是家庭客群。我们从2019年进驻至今已将近6年。”位于领秀城贵和购物中心B1的华为智能生活馆，苗店长和记者交流道，“在‘以旧换新’等政策刺激下，升级换代的需求显著增多，我们也在去年8月份进行了扩租，升级为华为智能生活馆，新增了新能源车展区，现在日均销售额又有了大幅提升。”
家庭型消费者是购物中心的核心客群。“鲁能领秀城毗邻二环南高架，交通便利，容纳13万人的居住社区也给底层资产项目带来稳定的家庭型客群基础。”领秀城贵和购物中心副总经理王宁介绍，不仅如此，项目3公里范围内共有小区216个，常住人口达47.55万。
综合中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金招募说明书来看，合理的业态比例分布加上区位优势，为底层资产奠定了良性成长的基础。从运营数据来看，从2014年开业以来，十年间的项目客流量、营收、利润等核心数据呈现持续稳步上升的趋势，平均出租率基本稳定在约95%的水平。
根据中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金招募说明书中披露的数据，该购物中心2024年营业额22.31亿元，同比2023年的18.88亿元出现较大幅度提升。2024年基础设施项目营业收入15985.30万元。其中，店铺租金收入10626.07万元，占当期收入比例66.47%。截至2024年末，基础设施项目正在履行的商铺租赁合同共228份，租户业态较为全面。
“综合物业类型、定位及盈利能力，我们决定选取领秀城贵和购物中心作为首发资产。根据2024年度各商业项目的营业收入、经营性净现金流等盈利指标情况来看，该项目均展现了较强的运营优势，其中领秀城贵和购物中心2024年度的经营性净现金流（NOI）指标达9526.10万元，在体系内排名前列。”交流中，山东鲁能商业管理有限公司财务资产部经理武华表示，“通过发行公募REITs，公司可及时收回一定比例投资，回笼资金可用于建设、收购、培育新项目，增强公司循环投资能力。”
REITs的底层资产需要具备稳定持续产生现金流的能力，于一家购物中心而言，如何深耕消费者的需求与偏好、不断优化招商策略提升经营质效至关重要。
“作为一家购物中心，要在品牌业态配比、特色打造以及常态化运营中不断寻求创新与突破。从短期与长期视角规划品牌分布调整时，我们会采取相对稳健的策略，通常不会进行大规模的品牌布局变动，而是着重于品牌的优化与提级。”王宁介绍，如在新引进品牌的筛选上，优先考量具有较高市场知名度与广泛市场占有率的品牌，此类品牌通常销售业绩稳定，能够在商场内保持良好的经营表现。同时，关注品牌的租金承受能力，确保新引进品牌在契合商场定位、助力提升整体商业氛围的同时，与商场达成互利共赢的合作关系，以实现商场品牌布局的持续优化与商业价值的稳步增长。
同时，依据市场动态、消费者需求变化以及商场自身发展状况，每年制定招商调整规划，逐步调整品牌布局，持续优化商场的业态组合。在保障家庭消费客群偏好的基础上，不断迎合年轻消费群体消费偏好，今年年初，购物中心迎来了一家来自天津的轻食餐饮品牌“娜娜家”。“积极抢占年轻消费市场，我们也在做一些潮流化探索，希望构建起青年社交引力场，进而为购物中心的发展注入更多活力。”调研中，一位营运部负责人告诉记者。
王宁表示，“随着项目趋于成熟稳定，我们也正着力引入承租力强的优质品牌，继续提升出租率，促进品牌定位及租金收益进入良性循环。”
中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金招募说明书显示，领秀城贵和购物中心2025年到期业态以零售、配套、餐饮为主。为进一步丰富整体业态布局，提升购物中心时尚潮流度，以购物中心缺失品类及当下市场新兴品牌为主要方向储备了较充足的租户。就新签品牌，原始权益人鲁能商管将按照调整计划锁定一个目标品牌，同时与多个备选品牌做招商洽谈，为铺位调整升级提供多元选择，促进优质租户的如期入驻，着力提升租金水平。
王宁介绍，为积极顺应新时代消费潮流，不断提升消费者购物体验，鲁能商管还不断深化商业平台的一体化、数字化建设，精研AI在现代商业全过程管理深度运用，构建“AI+商业大模型”，持续优化商场商服、智慧招商、工程物业等系统，通过消费行为大数据及专业场景大模型，助力提升项目整体销售水平，提升租金收益。
“公募REITs为我们的存量商业资产盘活及‘投融管退’打通了新路径。未来，将平稳有序落地扩募项目，逐步实现，完成重资产投资向轻资产运营转变，以彻底盘活公司整体商业资产，对于公司推进绿色转型、实现高质量发展具有重要战略意义。”武华表示，以净现金流分派率等市场化指标为导向，也有助于推动各商业项目提质增效，引导持有型物业良性发展。
记者了解到，在已运营的同类资产中，鲁能商管持有或运营的核心商业资产分布于京津冀、成渝、长三角等多个地区。“随着运营时间的推进、运营成熟度的不断提升，未来根据中国绿发集团的规划以及基金扩募安排将选择优质资产分阶段适时装入REITs。”基金管理人中金基金方面介绍，同时，中国绿发集团亦有较为充足的在建同类资产。
据不完全统计，我国目前存量购物中心数量已超5800家，体量超5亿平方米。机构人士认为，伴随更多消费基础设施优质资产的引入，将吸引更多资金参与，有助于企业构建持有型物业’投、融、管、退’商业闭环，将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，提升资产和资金的运营与运转效率，降低负债水平。在头部商业资产运营管理机构纷纷“由重转轻”的大趋势下，已构建公募REITs等资产证券化平台的企业无疑正在市场竞争中抢夺先机。
